文/北京金申林振兴李红亮，42岁，头上白发较多。上个月，他在昌平出席了保利时代项目启动会。作为保利北京新任主帅，这是他上任八个月以来第二次公开露面。本来这个时候，他是要支持保利半壁店的最新项目的。但如今，这个豪宅项目拿地已经过去快半年了，只丢失了一份设计方案，连批注都没有发布。或许让李红亮担心的是，北京建工地产疑似退出半壁店项目。保利北京与北京建工是老合作伙伴，在北九楼合作过多个房地产项目。一般来说，合作伙伴退出项目是因为开发理念、成本控制、收益分配等方面存在不可调和的冲突。计算g从楼面价7.84万元/㎡来看，半壁店项目未来至少售价11万元/㎡，但目前周边老小区二手房挂牌价为9.7万元/㎡。规划方案公布到现在已经多久了？公众反馈尚未出现，导致开放进程放缓。如果北京建工真的退出，仅保利北京就得承担数十亿的土地款和工程后续款的负担。 01 保利半壁店项目进展十分缓慢。从征地到发放图纸历时5个月。都说慢工出细活，但看平面图，还是有不少bug： 1、总平面图中缺少配电室和中转站。在半壁店的土地出让文件中，明确提到该项目拟新建一座10kV开关站。但为什么没有OP总地图上的宁站和关闭站？在总建筑面积超过10万平方米的住宅小区中，如果小区内开关站数量不足，可能会导致供电不足，从而影响小区的正常运行。同样位于海淀的保利北京另一项目嘉华天骏，拥有最新的西区总体布局。配电室位于16#，面积比单栋住宅还要大。其次，东、西地块各有一个面积约200平方米的户外运动区，均覆盖消防车道。根据《建筑消防通用规范》GB55037-2022第12.0.2条规定，建筑物周围消防线和消防车作业场地应保持畅通，内部不得停放机动车辆，并应设置隔离桩、栏杆等可能影响消防车通行的障碍物。不应设置。 3、火线与建筑物的长度不等于宽度。它出现在半壁店西地块最外围的4号区域。相比之下，在西边4公里处的嘉华天君和北京御海宇的平面图中，消防通道与建筑物一样宽。过去，保利北京在海淀的消防设计上曾吃过“亏”。去年10月下旬，嘉华天骏被北京市规划和自然资源委员会海淀分局曝光消防设计问题。不得不改变计划并重新走一遍流程。规划变更后，火场多了，绿地少了；部分建筑增设消防电梯，导致入住率下降。 02除了规划地图bug，北京的建筑地产可能需要从半壁店豪宅搬走。半壁店项目公司为北京汇海长株房地产公司，由保利地产管理京京和北京建工分别持有70%和30%的股份。业内人士猜测，由于半壁店地块在开始对外销售前正处于实际建设阶段，入市时间将在明年3、4月份左右。但光是拿地就花费了高达45.45亿元，另外还请了设计公司737万元，建设和管理单位也花了不菲的真金白银。 “这就像花了将近一年的时间才获得土地，这都是投资，不会产生任何现金流入。”这样的投入产出比，任何一个房地产开发商都会犹豫不决。今年三季度，建工地产净利润2.07亿元。北建地产出手了。 10月23日，质押北京汇海长株地产136,050股权，质押人为保利（北京）房地产开发有限公司o 有限公司先前质押300万元，相当于注册资本的30%。那就是北建地产持有的全部股权。北京此时的建设承诺行动很可能是与半壁店项目的初步背离。北京建工与保利北京是老合作伙伴。双方合作开发了顺义星辰和旭、朝阳和光旭景、大兴和悦春风等项目，其中大部分由保利牵头。在海淀，双方与嘉华天骏进行了合作。这是今年第一个进入海淀市场的新项目，但未能抢占先发优势。距离获得认证已有10个月了，销售形势十分紧张。在传统的金九银销售高峰期，嘉化天君的销量跌至冰点。 9月份，在线签名数量下降至个位数，其中8套在线签约； 10月份，网上签约仅2套。目前，网上签约的单位总数为216套，与开幕海报上列出的322套相比仍有较大差距。整体售楼率约为16%，网签总成本为18.91亿元，约占拿地成本（89.01亿元）的21%。海淀的楼市正在蓬勃发展，但销售却相对缓慢。作为保利北京金额最大的项目，保利北京新任主帅李洪亮采取了第二步调整规定、降价以尽快收回资金。 03 半壁店项目的发展速度非常无助。主要原因是土地本身的特殊性——高度限制问题。陆地北侧有一个空军机场，距赛道约2公里。它位于一个空旷的区域，并且有严格的高度控制。半壁店情节也是一个有故事的情节。如有调整新规定。改造后，主楼高度要求限制在15米以内，严格控制在18米以内。新的好房子法规鼓励开发商将层高达到3米。按照这个高度限制，该项目可能连5层都建不了。由于高度限制，一位国有房地产开发商觉得这样的地块出不出好产品，难以交易，于是在拍卖开始前夕“离开”了拍卖会。但保利发展北京建工并没有回头，最终以45.45亿元的价格拿下半壁店地块，相当于楼面价约7.84万元/㎡，溢价率为11.95%。不过，规范性文件仍然留下了一项规定：必须以空军机场管理局最终审批意见为准，建筑高度不得超过18米。最后，随着开发商能力非凡，半壁店项目提交的规划建筑高度为15.05米至15.89米，建筑最高点为17.15米。总计从平面图上看，除西区4号楼高12.41米外，其他建筑主体部分均在15米以上。 特别声明：以上内容（如有，包括图片或视频）均由平台用户自媒体“网易号”上传发布。本平台仅提供信息存储服务。 注：以上内容（包括图片和视频，如有）由网易HAO用户上传发布，网易HAO为社交媒体平台，仅提供信息存储服务。