来源：滚动报道（来源：北京商报） 沉寂五年后，北京昌平东小口片区迎来了首个新增土地供应——东小口镇河村地块。该地块位于五环路与六环路之间，海淀区、朝阳区、昌平区交汇处。这种新增供应的出现也引发了一个值得关注的现象：为什么该板块的新增房源长期匮乏？北京商报记者走访现场发现，这与征地拆迁、疫苗接种、平整工作的推进周期有直接关系。随着东小口地块的入市，改造区新房供应格局发生变化。目前，昌平已形成9个在售、1个开盘的“十盘”市场格局，覆盖从严苛需求到改善型需求的多元化需求。按行业分业内人士认为，新地块的入市不仅会延续目前的市场热情，其区位和配套条件，以及“好房子”建设的定位，也将有利于提高该地区的整体生活质量，在新房和二手房之间形成更清晰的品质梯度。为填补区域供应缺口，东小口镇河村地块位于五环路与六环路之间。位于海淀、朝阳、昌平三区交界处。毗邻正在建设的地铁13B线城建材东站。商业设施有西三旗万向汇等。中植发展云监测显示，东小口地区近五年没有新房供应。上一次土地出让是在2020年的奥森一号和奥海明悦，当时的销售均价约为58000元/平方米。e米，近期成交价维持在55000元/平方米左右。北京商报记者现场走访了解到，东小口地块周边二手市场以海淀区住宅为主。老小区均价在4万元/平方米左右，新小区价格区间在6万-8万元/平方米。昌平东小口某龙头机构经纪人刘世文表示，近年来，东小口地区的退耕还林、腾退工作仍在持续，此前已完成土地清理工作。沿着西小口路行驶，西侧可以看到大片已清理的土地。他认为，该片区位于南部转型区，毗邻海淀区、朝阳区，区位优势显着。如果未来五年所有规划建设全面落实，发展前景将非常美好。省略。和硕研究院首席分析师郭毅表示，拆迁平整有一定的周期，区内相关地块尚未完成这一前期阶段。他解释说，拆除和平整周期长短不一，如果土地上还有建筑物没有拆除，就说明平整没有完成。随着东小口地块的成功出让，昌平已于2025年11月成功出让5块地块，与去年土地供应规模持平，土地成交总金额达104.54亿元。依托高性价比产品优势以及地铁交通和大型商业设施的完善，昌平新房市场将继续保持较高人气。据北京商报记者不完全统计，目前正在出售的改造项目包括国誉星城、龙湖冠翠、中海新城、越秀星耀未来、建工嘉景里、以及即将上市的龙湖恩祥凌云歌等9个项目。北京市住建委官网信息显示，上述9个待售项目中，建工嘉景里成交均价最低，约为3.9万元/平方米；成交均价6.13万元/平方米，成为面积变化中成交均价最高的项目。其他项目成交均价大多在4万-5万元/平方米之间。同时，该板块的装修新房与二手房价格存在显着差异。以北七家改地段为例，国贤府二期新房成交均价约为5.39万元/平方米，而国贤府二期新房成交均价约为5.39万元/平方米，蓬莱公寓、温泉花园、国瑞西墅等小区二手房均价通常在18000-28000元/平方米。北京商报记者在现场走访中了解到，目前新建住宅项目大多倾向于在大型超市周边或地铁附近布局，新建住宅的生活质量得到大幅提升，从而拉大了新建住宅与二手住宅的价差。国贤大厦二期房产顾问王万清表示，该项目紧邻地铁17号线，4站可达望京，8站可达工体。设有11个换乘站，可连接6个主要商圈和14条地铁线路，有效连接城市主要区域。商业配套方面，项目周边有山姆会员店，满足居民高品质消费需求。优势共同支撑工程价格稳定。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，新房市场的需求和价格特征与客群特征、区位发展以及周边地区差异密切相关。从需求端来看，这种变化有赖于海淀及区域内各大互联网公司聚集大量高购买力的年轻人。这类客户群体更倾向于选择新房，从而支撑了新房市场的价格。 “昌平由于地理跨度大，具有轴心发展的特点。”严跃进表示，变化的一端是连接主城区老城，另一端覆盖新城、高教园区及毗邻的海淀片区。距离和位置的差异直接导致房价的梯度分布。谢一峰 中国主席城市房地产研究院补充称，从二手房来看，房屋房龄普遍较旧，导致价格上涨空间有限。同时，二手房供应量相当充足，调价存在一定压力。因此，随着“好房子”产品进入市场，新房与二手房的价差进一步凸显。主流面积段目标为75-130平方米。而变化地区新​​房成交均价普遍上涨的同时，产品定位的优化和生活品质的升级成为主要支撑。从户型面积来看，该区域主要户型集中在75-130平米范围，以三居室户型为主设计，精准覆盖了严格要求和改善型两大主力客户群体。具体来说，国誉星城9月29日开盘，共有7种户型，其中81平米（侧户型）、97平米（侧户、中户、转角户型）三种户型，112平米两种户型（侧户、中户、126平米（侧户））。此外，星耀未来共有四种户型，户型从92平米到132平米不等；未来房型南岸只需要改进96平米至129平米之间；龙湖恩祥凌云松提供78平米至139平米的四种户型，在普遍关注需求紧张和改善的区域细分基础上，部分开发商推出了少量的大户型来打造产品知名度，例如国贤府二期提供了16平米和168平米的大面积改善产品。 6号、7号、10号、11号4号楼共60个单位，占比不足8%项目超过800个单位。建发观塘府还规划有面积186平方米的大公寓。其置业顾问王东表示，规划大户型主要是因为新城改造中改善型公寓供应长期不足，确实有置换房的需求。项目目前库存以137平米、147平米及以上为主，部分137平米以下的上下层房源将保留。值得注意的是，相比朝阳、丰台等以大面积改造项目为主、以130平米以上户型为主的区域，改造区域呈现出“小而精”户型的特点。谢一峰表示，这种差异主要是由于购买力分层造成的：朝阳的奢侈品客户群主要是资产在1000万元以上甚至1亿元以上的人，强大的购买力；昌平专注于资产1000万元以下的中等收入客户群，购买力定位更亲民。新房品质不断加速提升。随着改造区优质住宅项目的密集进入，高住房获取率、高配套建设标准、高交付标准的“三高”逐渐成为该区新建住宅开发的主要趋势。以国贤大厦二期为例，项目各类型户型出租率均在90%以上，部分户型可达100%。但改造区二手房的可用率普遍只有75%左右。住房购置率的提高不仅可以提高实际空间利用率，还可以降低购房者的置业成本。除了品质升级，秒速时时彩国贤大厦二期还配有650平方米的会所，涵盖瑜伽馆、健身房等功能。值得注意的是，在昌平以严苛需求和改善型项目为主的市场格局中，会所功能已成为待售项目的标配。 11月1日，龙湖恩祥凌云松获得预售证书，进一步提升创新领域项目质量。该项目建设近3300平方米的新规双会所豪华住宅，包含休息室、健身房、篮球馆、私人宴会等八个主要功能。还设有安静的阅读吧、儿童活动区、成人休息区，为业主搭建一个与邻居交流的社交平台。此外，国誉星城、星未来、龙湖恩祥、凌云松等项目房屋取得率普遍达到90%，3米层面积地板高度和俱乐部功能也已成为标准功能。开发商将根据项目的定位，优化俱乐部的功能，例如放弃运营成本较高的游泳池，增加运营难度较低的篮球场、羽毛球场等设施。郭毅认为，“好房子”项目的增加，是昌平新房市场品质升级的直接体现。他表示，一方面，住房购置率大幅上升，为家居设计提供了足够的空间。 90平米的房子现在可以三面了，大大提高了生活质量，为家庭购房提供了强有力的支持。此外，结合北京“好房子”政策，社区公共区域实施了高架地板、泛会所等设施，新房与二手房形成了明显的品质梯度。另一方面，德车主不断提高生活质量，加大精装修投入，推动新房品质变化与北京其他普通新城类似，并无显着差距。随着“好房子”改造项目的数量不断增加，购房者可供选择的家居选择也不断增多。谢一峰表示，优质土地供应的增加将为该地区的发展注入动力。他表示，一方面可以推动产品向高品质升级，另一方面可以加快集群“好房子”效应的发展。未来，依托更高品质地块供应，可以持续向市场输送“好房子”，从而强化区域“好房子”集群化发展趋势，实现楼市品质与价值的双重提升。商报记者王银浩一和李涵 特别声明：以上内容（如有则包括照片或视频）由自媒体平台“网易号”用户上传发布。本平台仅提供信息存储服务。 注：以上内容（包括图片和视频，如有）由网易HAO用户上传发布，网易HAO为社交媒体平台，仅提供信息存储服务。